A l’approche de la saison estivale et de ses nombreuses locations étudiantes, il est utile de rappeler que la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi “ALUR”) a défini de nouvelles obligations pour les propriétaires bailleurs. Celles-ci concernent entre autres le contrat de location, l’état des lieux, le dépôt de garantie, le loyer et la décence du logement.
- Se conformer aux obligations concernant le contrat de bail
Tout contrat de bail doit comprendre certaines mentions obligatoires, identiques à celles du modèle-type de contrat de bail défini par décret.
La solution la plus simple pour être en règle avec ces obligations consiste à télécharger gratuitement un modèle-type de contrat de location, qui se contente de remettre en forme le décret de façon à ce qu’il soit facilement complétable.
A titre informatif, les mentions obligatoires sont les suivantes.
Tout d’abord, des informations relatives aux parties :
- Le nom du propriétaire bailleur et son adresse
- Le nom du/des locataire(s)
- La date de prise d’effet du bail
Par ailleurs, des informations concernant les caractéristiques du logement :
- la consistance du logement et sa destination (ce à quoi il servira)
- la surface habitable du logement
- les équipements du logement
- la liste des travaux réalisés depuis l’issue ou le renouvellement du dernier contrat.
Enfin, plusieurs mentions relatives au loyer :
- le montant du loyer et le mode de règlement
- le montant du dernier loyer acquitté par le dernier locataire
- le cas échéant, le montant du dépôt de garantie
Attention : lorsque le logement est localisé dans une agglomération définie comme “zone tendue” par décret, le contrat de location doit mentionner le loyer médian de référence.
Pour finir, la loi ALUR précise que les pièces justificatives que le propriétaire bailleur peut exiger lors de la signature du contrat doivent faire partie de la liste définie par décret.
- Effectuer un état des lieux réglementaire
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, il est obligatoire d’effectuer un état des lieux pour tout logement loué à titre de résidence principale (c’est-à-dire habité plus de 8 mois par an par le locataire), qu’il soit meublé ou vide. Cette disposition s’applique aussi aux locaux commerciaux. L’état des lieux est en revanche simplement conseillé pour les locations de vacances ou saisonnières.
Le formulaire d’état des lieux doit doit comprendre un certain nombre de mentions obligatoires. Pour s’assurer que celles-ci sont bien intégrées, la solution la plus simple consiste à télécharger gratuitement un modèle-type d’état des lieux.
Notons ici que les frais engagés pour effectuer l’état des lieux (recours à un huissier ou à un agent spécialiste des états des lieux) sont partagés entre le locataire et le propriétaire bailleur. Il en va de même pour les charges liées à la rédaction du contrat ou à la constitution du dossier de location.
En ce qui concerne la répartition de ces frais, trois règles sont à retenir :
- La part payée par le locataire ne peut excéder celle du propriétaire. Cependant, si les frais sont engagés suite à un litige (par exemple lorsqu’un huissier est mandaté), ils sont partagés de manière égale entre les deux parties.
- Par ailleurs, les frais d’état des lieux payés par le locataire ne peuvent dépasser le seuil de 3€/m² habitable.
- De même, les frais d’agence supportés par le locataire ne peuvent excéder le seuil de 12€/m² habitable en “zone très tendue” ; 10€/m² habitable en “zone tendue” et 8€/m² habitable dans les autres localisations.
- Respecter les règles relatives au dépôt de garantie et au délai de préavis
La loi ALUR a resserré les obligations du propriétaire bailleur quant à la restitution du dépôt de garantie. Désormais, celui-ci doit être restitué dans le mois qui suit la remise des clés par le locataire (sauf en cas de dégradations constatées à l’état des lieux de sortie). Au-delà, le locataire pourra exiger des pénalités de retard de restitution du dépôt de garantie (10% du dépôt par mois de retard).
Par ailleurs, dans les logements meublés, le dépôt de garantie ne peut être supérieur à l’équivalent de deux mois de loyer.
Enfin, la loi ALUR a modifié le délai de préavis dans les logements vides. Dans les zones définies comme “zone tendue” par décret, le délai de préavis est passé de trois mois à un mois.
- Être en règle vis-à-vis du loyer exigé
Dans toutes les agglomérations définies comme “zone tendue”, la préfecture établit chaque année un “loyer médian de référence”.
- Si le loyer est inférieur de plus de 30% au loyer médian de référence, le propriétaire est en droit de rehausser le loyer.
- Inversement, le propriétaire bailleur ne peut exiger un loyer majoré de plus de 20% du loyer médian de référence.
Certaines situations exceptionnelles permettent cependant au propriétaire bailleur de déroger à ce plafond (caractère atypique du logement, emplacement, etc.).
Attention cependant : une révision à la hausse du loyer ne doit en aucun cas dépasser la variation de l’IRL (indice de référence des loyers).
Par ailleurs, la loi ALUR a créé la Garantie Universelle des Loyers (GUL). Celle-ci protège les propriétaires bailleurs des loyers impayés pour une durée maximale de 18 mois. L’inscription à la GUL est gratuite et n’est pas obligatoire. Pour y être éligible, le propriétaire bailleur doit cependant renoncer à la caution et mentionner ce choix dans la contrat de location.
Enfin, si l’envoi d’une quittance de loyer n’est pas obligatoire par défaut, l’obligation s’applique dès lors que le locataire s’est acquitté de son loyer et demande une quittance.
La loi ALUR exige la transmission gratuite des quittances au locataire par le propriétaire bailleur.
- S’assurer de la décence du logement
Dans le but de protéger les locataires, la loi ALUR a créé plusieurs dispositions relatives à la vétusté des logements.
Ainsi, si le locataire se plaint de l’indécence du logement, il est en droit de requérir du propriétaire la réalisation de travaux de rénovation. Il adresse sa demande par lettre recommandée au propriétaire. Sans retour du propriétaire dans les deux mois, le locataire est en droit de saisir le tribunal d’instance ou la commission départementale de conciliation. Les pouvoirs publics peuvent alors enjoindre le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires et, en cas de retard, le pénaliser de 1000€ par jour.
Par ailleurs, l’état des lieux peut désormais impliquer une grille de vétusté signée des parties. La grille de vétusté liste les différents matériaux et équipements du logement. Elle prévoit pour chacun d’eux une durée d’usage théorique. Ainsi, lorsqu’un équipement s’avère défectueux, le propriétaire et le locataire peuvent aisément déterminer si celui-ci était vétuste ou non. La grille prévoit aussi un amortissement annuel, qui permet de calculer la valeur résiduelle de chaque équipement. Le locataire et le bailleur peuvent ainsi s’accorder sur le montant de la retenue sur dépôt de garantie en cas de dégradation d’un équipement.