Syndic, syndicat des copropriétaires, conseil syndical... Pour les copropriétaires ou les locataires en copropriété, il n’est pas toujours aisé de distinguer parmi ces différents acteurs. Or, une bonne connaissance de l’organisation de la copropriété, que la loi encadre, permettrait aux occupants de mieux se défendre. Focus sur le rôle de chacun.
- Le syndicat des copropriétaires
L’ensemble des copropriétaires est réuni en un groupe : le syndicat des copropriétaires. Son rôle est de gérer la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il établit le règlement de copropriété et peut également le modifier. Les décisions du syndicat sont prises dans le cadre de l’assemblée générale des copropriétaires. Le budget prévisionnel annuel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, est décidé dans le cadre cette assemblée.
Le syndicat des copropriétaires dispose de la personnalité morale, ce qui lui permet d’agir en justice pour la sauvegarde des droits afférents à la copropriété. Il peut ainsi agir en justice seul, tant en demande qu’en défense et même contre un copropriétaire, mais il peut encore se joindre à l’action d’un copropriétaire. En contrepartie, le syndicat des copropriétaires assume des responsabilités : il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers du fait d’un défaut de construction ou d’entretien des parties communes.
- Le syndic
Le syndic met en œuvre les décisions prises par le syndicat dans le cadre de l’assemblée générale des copropriétaires. Il est mandaté par l’assemblée pour représenter le syndicat dans tous les actes de la vie civile. Le syndic est notamment chargé de la gestion comptable et financière du syndicat, de soumettre au vote de l’assemblée générale la souscription d’un contrat d’assurance responsabilité civile et encore d’informer les copropriétaires des décisions prises en assemblée générale. Il peut être assuré par un professionnel qui devra présenter des garanties financières ou encore par un non professionnel en la personne d’un ou plusieurs copropriétaires. Il est désigné par l’assemblée générale (statuant à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965) qui approuve également le contrat de syndic. Le syndic perçoit une rémunération forfaitaire fixée dans le contrat de syndic (mandat) et une rémunération variable pour des missions particulières. Enfin, le syndic cesse ses fonctions à l’expiration de son contrat, par révocation de l’assemblée générale ou par sa démission.
- Le conseil syndical
Cet organe est composé de copropriétaires volontaires, nommés en assemblée générale. Le conseil syndical est chargé d’assister et de contrôler le syndic dans la gestion de l’immeuble. Pour cela, il peut prendre connaissance de tous les documents se rapportant à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété. Il peut également donner son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur les questions concernant le syndicat. Il procède tous les 3 ans, à la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic avant la tenue de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic. L’assemblée générale peut décider par une délibération spéciale (à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965), de ne pas instituer de conseil syndical, sauf pour le cas des syndicats coopératifs.
En résumé, la collectivité des copropriétaires est rassemblée en un syndicat qui prend des décisions dans le cadre de l’assemblée générale. Le syndic applique ces décisions et le conseil syndical l’assiste et le contrôle.
Pour en savoir plus, consultez dès à présent nos fiches sur le même thème :
- Les charges de copropriété ;
- Les droits et obligations des copropriétaires ;
- L’obligation d’immatriculation des syndicats de copropriétaires ;
-De nombreuses autres fiches sont disponibles dans notre rubrique Logement.
Consultez les textes de référence :
-Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
-Décret n°67-223 du 17 mars 1967.