Parmi les obligations auxquelles sont soumis les bailleurs, la première est de délivrer au locataire un logement décent. Qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé, les critères de décence sont les mêmes. Si le logement n'est pas décent, le propriétaire encourt alors des sanctions. Nous vous proposons une petite mise au point à l'aide de notre fiche technique, téléchargeable au format pdf.
Vous y trouverez succinctement :
I. Les critères d'un logement décent
Selon l'article 6 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de remettre aux locataires un logement décent :
- Ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé,
- Exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites,
- Répondant à un critère de performance énergétique minimale,
- Et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 vient préciser ces caractéristiques de la notion de décence. Plus récemment, deux critères de décence sont apparus. La décence est acquise lorsque le logement remplit tous ces critères, que nous allons vous exposer ci-dessous.
Pour plus de précisions, nous vous invitons à consulter la fiche technique, téléchargeable au format pdf.
II. Que faire en cas de non-conformité du logement aux critères de décence ?
Le bailleur a pour obligation de délivrer un logement décent, répondant aux caractéristiques exposées au sein de la première partie. Si le locataire constate que certaines des caractéristiques de décence font défaut, il pourra réagir en plusieurs étapes.
1° Dans un premier temps, le locataire pourra indiquer au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence, et lui demander la mise en conformité du logement par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR),
2° Si le propriétaire ne répond pas ou si il conteste les signes de non-conformité, le locataire pourra, dans les mêmes conditions de formes (LRAR), mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité,
3° Si après un délai de deux mois, la mise en demeure est restée sans réponse ou que le propriétaire conteste à nouveau, le locataire pourra saisir la Commission départementale de conciliation, qui aidera le propriétaire et le locataire à trouver une solution amiable à leur litige. En cas d'accord, les parties signent un document de conciliation, et le recours au juge ne sera plus possible.
3° En l'absence d'accord amiable, le locataire pourra saisir le greffe du tribunal. En effet, le juge du contentieux de la protection (auparavant appelé juge d'instance) pourra être saisi. Le magistrat appréciera, en fonction des éléments fournis, l'éventuel défaut de décence et déterminera la nature des travaux à réaliser ainsi que leur délai d'exécution.
L'action judiciaire engagée sur le fondement de la non décence du logement pourra conduire à une réduction du loyer si et seulement si le propriétaire n’exécute pas les travaux prescrits dans le jugement, ou que ceux-ci sont techniquement impossibles à réaliser.
Attention donc, le locataire ne peut pas de lui-même décider de ne plus régler son loyer car il se mettrait en faute.
Les textes de référence :
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs (articles 2, 6 et 20-1),
- Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, Article 1719 du Code civil (obligation de louer un logement décent),
- Article 142 de la Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.