Dans tous contrats de bail d’habitation, le bailleur et le locataire sont tenus à certaines obligations l’un envers l’autre et ce, quelque soit la teneur du contrat. Obligation de délivrance, obligation d’assurer la jouissance paisible, paiement du loyer et des charges... Tour d’horizon de ces obligations essentielles.
Les obligations du bailleur
- L’obligation de délivrer le logement loué : Comme dans la vente, le bailleur doit mettre la chose, ici le logement, libre de toute occupation, à disposition du locataire comme ce qui est prévu dans le contrat de bail. Par exemple, le local doit être conforme à la destination contractuelle du bail (habitation, commerciale, mixte) et doit permettre de réaliser l’activité prévue. C’est une obligation dite essentielle parce qu’imposée par la nature du contrat, ce qui a pour conséquence qu’elle ne peut pas être écartée par une clause contraire.
- L’obligation de délivrer le logement en bon état de réparations de toute espèce : Le bailleur doit vous délivrer un logement en bon état de réparation. L’obligation concerne toutes les réparations, y compris les réparations locatives, c'est-à-dire celles qui seront à la charge du locataire pendant le bail. Mais cette obligation peut être écartée : il est donc possible de stipuler dans le bail que le logement est pris « en l’état ».
- L’obligation de délivrer un logement décent : S’il s’agit de votre habitation principale, le logement que le bailleur vous délivre doit être décent. Attention, aucune clause du contrat de bail ne peut écarter cette exigence. Pour savoir ce qu’est un logement décent, consultez le décret du 30 janvier 2002 qui fournit toutes les caractéristiques du logement décent. On retrouve parmi celles-ci, des mesures sanitaires et de sécurité (garde-corps des fenêtres, ventilation, gaz, électricité, eaux de ruissellement, infiltrations...), des exigences de superficie et de volume (9m² de surface minimum avec 2,20 mètres de hauteur sous plafond) ou des mesures de confort et d’équipement (douche, w-c...). Citons encore l’exigence d’une installation permettant un chauffage normal ou l’alimentation en eau courante. Une sanction spécifique est prévue en cas d’indécence du logement (loi 6 juillet 1989, art.20-1) : le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité et ce, sans qu'il y ait une incidence sur le contrat de bail. En cas de refus ou d’absence de réponse sous deux mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation pour avis, ou saisir directement le juge du tribunal d’instance. Le juge déterminera alors la nature des travaux et leur délai de réalisation. Il peut également réduire ou suspendre, avec ou sans consignation, le paiement du loyer de même que la durée du bail.
- L’obligation d’entretien : Le bailleur doit entretenir le logement pour qu’il puisse servir à l’usage pour lequel il a été loué : l’habitation. Mais cette obligation d’entretien en cours de bail ne concerne pas les menues réparations qui sont à la charges du locataire. Ces réparations locatives sont listées dans un décret du 26 août 1987 : il s'agit par exemple des menues réparations des boutons et poignées de portes, du maintien en état de propreté des plafonds, murs intérieurs et cloisons, ou encore du dégorgement des canalisations et du remplacement de joints et de colliers. En dehors des réparations locatives, toutes les autres réparations reviennent à la charge du propriétaire.
- L’obligation d’assurer la jouissance paisible : Le bailleur (privé comme social) doit vous assurer l’usage paisible du logement en vous préservant des atteintes qui pourraient troubler cet usage. Ces troubles peuvent être causés par un tiers, un locataire ou par le bailleur lui-même. Il peut s’agir de nuisances sonores, d’infiltrations, ou encore de la suppression du téléphone par le bailleur à son locataire sans autorisation de justice. Le bailleur ne garantit que les troubles de droit. Les troubles de fait doivent être supportés par le locataire, sauf si ce fait est dû a une faute du bailleur. À ce titre, le bailleur doit aussi s’abstenir de modifier la forme du logement pendant la durée du bail. En cas de troubles de jouissance, le locataire pourra obtenir en plus de la cessation du trouble, une indemnisation voire la résiliation du bail. Le locataire devra avertir son bailleur qui devra alors enjoindre les auteurs à cesser le trouble et au besoin, utiliser les droits dont il dispose.
- La garantie des vices ou défauts : Le bailleur doit garantir son locataire pour les vices ou défauts du logement qui en empêchent l’usage. Cette garantie est due même si le bailleur n’avait pas connaissance de ces vices ou défauts. Il doit également indemniser son locataire en cas de préjudice causé par un vice ou défaut du logement. Ces vices et défauts peuvent être une infiltration de fumées par les fissures non apparentes d’une cheminée, un mauvais établissement de la canalisation d’évacuation des eaux de ruissellement ou encore une rupture de canalisation à la suite du gel. Cette garantie est due même en présence d’une clause stipulant que le locataire « prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ». En revanche, les vices apparents que le locataire a dû connaitre ou a connu ne sont pas garantis par le bailleur.
- La fourniture de documents : Pour les baux signés après le 1er juillet 2017 et pour les logements construits avant 1975, le bailleur doit fournir à son locataire un diagnostic de l’installation électrique du logement et de ses dépendances ainsi qu’un diagnostic sur l’installation de gaz du logement et de ses dépendances.
Les obligations du locataire
- L’obligation d’user du logement en bon père de famille : Le locataire est tenu d’user raisonnablement du logement en s’abstenant de commettre un abus de jouissance. C’est le cas lorsque le logement est détérioré non pas par l’usage normal mais par le fait volontaire du locataire ou encore quand le locataire fait régulièrement du bruit. Le locataire répond également des dommages causés par des tiers qu'il a introduit dans le logement. Attention, la violation de cette obligation d’user raisonnablement du logement peut constituer, suivant les circonstances, une cause de résiliation du bail.
- L’obligation de respecter la destination du logement : Le locataire doit user raisonnablement du logement conformément à sa destination, c'est-à-dire ici, l’habitation. Le locataire ne pourra pas exercer d’activités professionnelles dans son logement si le bail précise que le logement est réservé exclusivement à l’habitation (ce que l’on appelle une clause d’habitation bourgeoise). C’est en principe le bail qui détermine la destination des lieux mais en cas de silence sur ce point, il appartiendra au juge de déterminer la nature du bail.
- L’obligation d’entretenir le logement : Le locataire devra rendre le logement tel qu’il l’a reçu suivant l’état des lieux d’entrée. C’est pourquoi, il devra entretenir le logement en cours du bail, en y effectuant les réparations locatives. Pour rappel, ces réparations locatives sont listées dans un décret du 26 août 1987.
- Le paiement du loyer : Le locataire doit payer ses loyers aux dates convenues avec le bailleur. Cette obligation de paiement des loyers dure jusqu’à ce que le bail prenne fin, c'est-à-dire généralement par l’arrivée du terme. La seule dénonciation du bail par le locataire ne suffit pas à l’exonérer du paiement des loyers. Attention, il a déjà été jugé que le locataire systématiquement en retard sur le paiement des loyers encourt la résiliation du bail.
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Textes de références:
Code civil, articles 1719 et suivants ;
