Logement

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Les formalités du cautionnement de dettes locatives

Lundi, 31 Juillet, 2017 - 10:45

Dans le cadre du cautionnement de dettes locatives d’un bail mixte ou d’habitation, la loi a prévu des solennités encadrant la formation du consentement et destinées à protéger la caution.

Ce formalisme protecteur s’applique à tous les baux d’habitation et même si le bailleur est un particulier, ce qui le distingue de l’autre formalisme protecteur en matière de crédit à la consommation qui s’applique entre une caution personne physique et un créancier professionnel. En revanche, l’intervention d’un notaire ou d’un avocat dispense de ce formalisme.

La loi du 21 juillet 1994 relative à l’habitat a encadré les conditions de conclusion d’un contrat de cautionnement portant sur les dettes locatives en ajoutant l’article 22-1 à la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitations et mixtes. La loi du 25 mars 2009 a encore renforcé  ce dispositif de protection de la caution du locataire en ajoutant deux interdictions à la loi du 6 juillet 1989.

·       Quelles sont les formalités obligatoires ?

Le texte prévoit que :

 « ( ...)La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. (...) » (Art. 22-1, loi du 6 juillet 1989).

Ces mentions doivent être manuscrites ce qui  implique un support papier excluant la formation de ce cautionnement par voie électronique.

La sanction de l’inobservation de ces formalités est la nullité du contrat de cautionnement.

Mais dans deux cas, le cautionnement ne peut pas être demandé par le bailleur. Ces interdictions concernent :

- le bailleur disposant déjà d’une assurance ou de toute autre forme de garantie couvrant les obligations locatives du locataire. Cette exception ne s’applique pas en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.

- le bailleur qui est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Dans ce cas, le cautionnement ne peut être demandé que s’il est apporté par un des organismes prévus par un décret en Conseil d’État ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas de bourse de l’enseignement supérieur.

Pour cette dernière restriction, les organismes prévus sont les suivants :

« ― les fonds de solidarité pour le logement prévus à l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée et les fonds locaux prévus à l'article 7 de la même loi ;
― les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction prévue à l'article L. 313-1 du code de la construction et de l'habitation agréés ;
― les associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée ;
― tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement. » (Art.1 décret 28 décembre 2009)

Enfin, la jurisprudence a complété le dispositif en prévoyant une dispense de ce formalisme validant lorsque le cautionnement est conclu avec le concours d’un notaire par acte authentique ou celui d’un avocat par acte sous seing privé contresigné.

C’est donc afin de protéger la caution et lui faire prendre toute la mesure de son engagement que le législateur impose ce formalisme obligatoire tout comme en matière de crédit à la consommation dérogeant ainsi au consensualisme du cautionnement de droit commun.  

Références:

·       Article 22, loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310

·       Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 relative à l’habitat

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000732004

·       Article 55, loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000020438861&dateTexte=20090327

·       Article 1, décret n°2009-1689 du 28 décembre 2009

https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2009/12/28/DEVU0921295D/jo/texte

·       Civ. 3ème, 9 juill. 2008, n°07-10.926

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000019165934