Focus sur l’une des obligations essentielles du copropriétaire issue de la loi du 10 juillet 1965 : le paiement des charges de copropriété. Il en existe deux types, les charges générales et spéciales. Leur répartition est établie par le règlement de copropriété conformément à la loi et leur recouvrement est assuré par le syndic.
Les catégories de charges
Les charges générales sont les dépenses de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes de la copropriété. Les dépenses de conservation concernent la réparation ou la réfection du gros oeuvre, du hall d’entrée, des couloirs, canalisations, etc. Les dépenses d’entretien sont relatives aux contrats d’entretien avec des prestataires, à l’achat de produits ménagers, à l’entretien des espaces verts, etc. Les dépenses d’administration sont relatives aux paiement des honoraires du syndic, aux primes de certains contrats d’assurance ou encore au salaire de gardiennage.
Les charges dites spéciales concernent les services collectifs et les éléments d’équipement commun. Il s’agit par exemple des dépenses entrainées par les ascenseurs, les raccordements collectifs audiovisuels, le chauffage collectif, le vide-ordures, l’interphone, etc.
Les règles de répartition
La répartition des charges générales est faite proportionnellement à la valeur de chaque lot dont les tantièmes sont déterminés par le règlement de copropriété.
La répartition des charges spéciales se fait en fonction de leur utilité pour chaque lot. Par exemple pour les charges relatives à l’ascenseur, l’utilité pour chaque lot est fonction de l’étage, ainsi les copropriétaires du premier étage paieront moins de charges d’ascenseur que ceux du dernier étage.
La modification de la répartition des charges décidée par l’assemblée générale
La modification de la répartition des charges est strictement encadrée et ne peut être adoptée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Mais cette répartition pourra être décidée à la majorité dans certains cas:
-lorsqu’elle fait suite à des travaux, des actes d’acquisition ou de disposition, l’assemblée générale qui les a autorisés peut également décider de modifier la répartition des charges à la majorité;
-en cas de division d’un lot, les charges devront être réparties entre les nouveaux lots;
-en cas de changement d’usage d’un lot, l’utilité des charges spéciales sera modifiée pour ce lot ce qui nécessitera une nouvelle répartition des charges décidée à la majorité.
La modification de la répartition des charges décidée par le juge
À défaut de décision de modification par l’assemblée générale, tout copropriétaire qui s’estime lésé dispose d’une action en révision devant le tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble. L’action est ouverte lorsque le copropriétaire apporte la preuve que la part de charge affectée à son lot est supérieure de plus d’un quart ou lorsque la part d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart. Le délai pour agir est de 5 ans à compter de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ou de 2 ans à compter de la première mutation à titre onéreux du lot intervenue depuis la publication du règlement.
Le copropriétaire dispose également d’une action en nullité contre la clause de répartition des charges qui serait illégale. Cette action est autonome de la loi du 10 juillet 1965 et la clause de répartition nulle sera réputé non écrite par le juge.
Le recouvrement des charges
Rappelons d’abord que chaque copropriétaire est tenu personnellement du paiement des charges décidées régulièrement en assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires procède généralement par des appels de fonds par tranche sur le décompte final. Aux fins de garantir le recouvrement des charges, le syndicat bénéficie d’une possibilité d’hypothéquer le lot du copropriétaire, d’un privilège mobilier sur les biens meubles garnissant le logement ou sur les loyers en cas de location, ainsi que d’un privilège immobilier spécial sur le prix de vente.
Le syndicat dispose également d’actions judiciaires pour recouvrer les sommes dues étant précisé que les frais nécessaires au recouvrement à partir de la lettre de mise en demeure seront à la charge du copropriétaire défaillant.